Raccourci de droit des sociétés et de droit de la construction
| Chapitre Ier : Sociétés civiles constituées en vue de la vente d'immeubles. | Quelques réflexions |
| Article L211-1 |
|
| Les sociétés civiles dont l'objet est de construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente en totalité ou par fractions sont régies par les chapitre 1er et II du titre IX du livre III du code civil et par les dispositions du présent chapitre. | Acheter pour revendre est en principe une activité commerciale. Mais celle d’acheter un terrain pour y construire un immeuble et le revendre (en bloc ou par lots) est une activité civile car le code de commerce le dit !! |
| Les immeubles construits par elles ne peuvent être attribués, en tout ou en partie, en jouissance ou en propriété, aux associés, en contrepartie de leurs apports, ceci à peine de nullité de l'attribution. | La « SCCV», une société altruiste ?! Bon n’oublions pas que toutes les sociétés sont fondées sur un but lucratif… |
| Article L211-2 |
|
| Les associés sont tenus du passif social sur tous leurs biens à proportion de leurs droits sociaux. | = Responsabilité illimitée du passif de la société, limitée tout de même aux actes accomplis dans le cadre de l’objet social (les créanciers n’ont qu’à se renseigner). (¹Responsabilité limitée aux apports où l’on ne perd que ce que l’on a misé ex. SARL-SA-SAS) + Responsabilité conjointe : les créanciers devront poursuivre chaque associé pour « sa part et portion ». (¹Responsabilité solidaire selon laquelle on peut poursuivre 1 seul associé pour le tout, à lui de se débrouiller avec les autres = action récursoire – ex. SNC et GIE) |
| Les créanciers de la société ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu'après mise en demeure adressée à la société et restée infructueuse. A cet effet, le représentant légal de la société est tenu de communiquer à tout créancier social qui en fera la demande le nom et le domicile, réel ou élu, de chacun des associés. | Une société est (ou peut être) une personne juridique (personne morale) distincte de la personne des associés (personnes physiques ou personnes morales). Le 1er responsable, c’est la société. La responsabilité des associés est TOUJOURS subsidiaire. Le créancier doit justifier de poursuites « préalables et vaines » de la sté pour s’en prendre aux associés. Ici, une mise en demeure suffira. L’info. sur les associés peut aussi être obtenue auprès du RCS, moyennant finances…(j’ai pas dit backchich).
A propos du domicile : chaque personne ne peut avoir qu’un domicile (=domicile réel) (mais de nombreuses résidences). Cependant pour certains actes, il est admis de choisir (élire) un domicile chez un huissier, un avocat…(= domicile élu). On peut alors valablement notifier/signifier des actes au domicile élu. |
| Les associés ne peuvent être poursuivis à raison des obligations résultant des articles 1642-1 et 1646-1 du code civil, reproduits aux articles L. 261-5 et L. 261-6 du présent code, qu'après mise en demeure restée infructueuse adressée à la société si le vice n'a pas été réparé, ou adressée soit à la société, soit à la compagnie d'assurance qui garantit la responsabilité de celle-ci, si le créancier n'a pas été indemnisé. | Il s’agit ici de répondre des problèmes relatifs à la chose vendue et à la construction. Là encore la responsabilité des associés est subsidiaire. Le vendeur doit garantir l’acheteur contre les défauts que son bien pourrait présenter, notamment des défauts cachés = garantie des vices cachés. Vice Þ défaut qui porte atteinte à la solidité ou la destination (l’utilisation) du bien. Caché Þ le vendeur lui-même pouvait l’ignorer. La garantie est indépendante de sa bonne foi). Il suffit que le défaut soit antérieur à la vente. Cela peut se traduire par une réduction du prix de vente (action estimatoire) voire même la résolution de la vente (action rédhibitoire). Cette garantie ne peut pas être exclue par un vendeur professionnel, ce qui est le cas de la « SCCV ». Le constructeur doit 3 garanties sur la construction : 1) Garantie de parfait achèvement = conformité à ce qui avait été convenu (qualité des matériaux…) – 2) Garantie de bon fonctionnement ou biennale (elle dure 2 ans !) : = bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables (ce qui peut être enlevé sans détériorer l’immeuble ex. chaudière…) - 3) Garantie décennale (elle dure 10 ans !) : concerne des défauts qui porte (ou porteront) atteinte à la solidité ou à la destination de l’immeuble. On peut ajouter une 4ème garantie = d’isolation phonique. Le jeu consiste à faire basculer un pb d’une garantie à une autre pour profiter de délais plus longs. Ex. Si mon chauffage ne marche pas à cause d’une mauvaise installation (garantie biennale), je peux arguer que cela m’empêche d’utiliser l’immeuble correctement (garantie décennale). Pour couvrir ces garanties, surtout la décennale, des assurances sont obligatoires (assurance-construction et assurance dommages-ouvrages).
|
| Art. L211-3 |
|
| Les associés sont tenus de satisfaire aux appels de fonds nécessaires à l'accomplissement de l'objet social dans les proportions prévues à l'article L. 211-2, pour autant que ces appels de fonds sont indispensables à l'exécution de contrats de vente à terme ou en l'état futur d'achèvement déjà conclus ou à l'achèvement de programmes dont la réalisation, déjà commencée, n'est pas susceptible de division. | Lire d’abord paragraphe suivant !
Vente à terme ou Vefa (en l’état futur d’achèvement) = Vente sur plan. On peut vendre un bâtiment qui n’existe pas encore ! En droit, on exige que l’objet du contrat soit certain, cela ne veut pas nécessairement dire existant au jour du contrat. Ce type de vente en matière d’immeuble est très réglementée pour protéger le pigeon-acquéreur. Dans la vente à terme : on réserve un immeuble à un promoteur, il le construit et le vend après sa construction. Le pigeon-acquéreur ne paiera le prix et ne deviendra propriétaire qu’au moment de la livraison de l’immeuble. Dans la Vefa : on réserve un immeuble, on achète le terrain, le promoteur construit, au fur et à mesure de la construction, on paie et on devient propriétaire. Ca peut donc se limiter à la dalle ou avec déjà plus de chance aux 4 murs… Pour pallier le risque de se retrouver sans toit, le promoteur est obligé de souscrire une garantie d’achèvement : soit il bloque de l’argent sur un compte soit un pigeon-joueur s’engage à finir les travaux à sa place. |
| Si un associé n'a pas satisfait à ses obligations, ses droits pourront, un mois après mise en demeure restée infructueuse, être mis en vente publique à la requête des représentants de la société par une décision de l'assemblée générale fixant la mise à prix. | Obligations ? Droits ? Les « droits » d’un associé ne sont pas uniquement des droits ! Ce terme vise les parts sociales (ou les actions, c’est selon…la société…de personnes ou de capitaux = sté par actions). Un associé en reçoit parce qu’il fait un apport (en numéraire = argent / en nature = un bien, ex. immeuble, voiture, brevet… / en industrie = industria = activité). Certes ces « titres » donnent des droits aux associés mais représentent aussi des obligations. C’est comme au téléthon : d’abord on promet (un don) ensuite on envoie l’argent. Les associés promettent d’abord un apport (=souscription au capital pour les apports en num. et en nature) ensuite il exécutent leur promesse (=libération). Un apport en nature se libère tout de suite ou n’est pas. Un apport en numéraire peut se libérer dès la promesse ou plus tard (sans délai dans les stés de personnes puisque les associés sont responsables de manière illimitée, on ira chercher dans leur poche ce qu’ils n’ont pas encore libéré – dans les stés par actions = SARL la loi exige une libération partielle immédiate et le solde dans les 5 ans au max.). Un apport en industrie se libère au fur et à mesure que l’associé déploie son savoir-faire : ex. faire la comptabilité de la société. Libérer son apport est une obligation juridique on peut donc procéder à une exécution forcée (saisie) ou ici à une vente forcée = vente aux enchères car on obtiendra ainsi le « juste prix ». Tout s’explique pour le paragraphe précédent : en « SCCV », on exige une libération au fur et à mesure des besoins de la société, en fait des besoins de la construction et de l’exécution des contrats de vente conclus.
|
| Sur première convocation, l'assemblée générale se prononce à la majorité des deux tiers du capital social et, sur deuxième convocation, à la majorité des deux tiers des droits sociaux dont les titulaires sont présents ou représentés.
| Où l’on voit que la société est bien une personne indépendante des associés : on pourra prendre valablement des décisions qui ne plaisent pas à certains ! = Principe de majorité. Majorité des « droits sociaux » (pas des associés) : c’est la loi du plus fort ! Cependant en société civile, l’unanimité s’applique lorsque les statuts n’ont rien prévu d’autre et les décisions très importantes doivent toujours être prises à l’unanimité (délocalisation…) |
| Toutefois, nonobstant toute disposition contraire des statuts, les parts détenues par les associés à l'encontre desquels la mise en vente est à l'ordre du jour de l'assemblée ne sont pas prises en compte pour le calcul des majorités requises. | Vous avez le droit de vous taire ! |
| La vente a lieu pour le compte de l'associé défaillant et à ses risques. | Juste prix ne signifie pas bon prix. La vente peut ne pas dégager un prix suffisant pour libérer l’associé de sa dette envers la société. |
| Les sommes provenant de la vente sont affectées par privilège au paiement des dettes de l'associé défaillant envers la société. Ce privilège l'emporte sur toutes les sûretés réelles conventionnelles grevant les droits sociaux du défaillant. | Tous les privilèges n’ont pas été abolis une certaine nuit du 4 août ! Un privilège est une priorité pour le paiement d’une dette. Un créancier qui a un privilège = un créancier privilégié (c’est pour ça que j’ai fait droit : trop facile !). Un créancier qui n’a que ses yeux pour pleurer = un créancier chirographaire. Prudence est mère de sûreté ! Une sûreté est une garantie de paiement d’une dette, elle peut porter sur un bien (ou plusieurs) = sûreté réelle (Res en latin = chose) - Ex. hypothèque, gage, nantissement. Le créancier pourra appréhender le bien « en quelque main qu’il se trouve » (= même si le bien n’appartient plus au débiteur = droit de suite). Il pourra parfois garder le bien à titre de paiement, ou le faire vendre (aux enchères = juste prix) et se faire payer en priorité avec le prix obtenu (= droit de préférence), ce qui n’efface pas la dette si le juste prix ¹ bon prix ! Sûreté réelle conventionnelle = sûreté portant sur un bien et née d’une convention (trop facile le droit !). Une convention ≈un contrat. Sûreté réelle conventionnelle = gage ou nantissement ou hypothèque auxquels le débiteur a consenti. Mais il n’y a pas que des sûretés conventionnelles. La loi en a inventé : privilège de prêteur de deniers, privilège des salaires… Ils existent sans que personne n’ait eu à le vouloir. La justice peut aussi en imposer : hypothèque judiciaire… Il existe aussi des sûretés personnelles = engagement d’une personne (pigeon-joueur) de payer à la place d’une autre ex. cautionnement, garantie à 1ère demande. On pourra donc vendre les parts de l’associé récalcitrant (à libérer son apport) sans lui demander son avis et utiliser le prix pour payer en priorité ce qu’il doit à la sté (au moins en partie si juste prix ≠ bon prix), s’il reste de l’argent, on paiera d’autres créanciers privilégiés le cas échéant et/ou on lui restituera le surplus. |
| Si des nantissements ont été constitués sur les parts vendues en application du présent article, le droit de rétention des créanciers nantis n'est opposable ni à la société ni à l'adjudicataire des droits sociaux. | Les parts (ou actions) appartiennent au patrimoine de l’associé. Elles sont des biens susceptibles de sûretés réelles conventionnelles = susceptibles d’être données par l’associé pour garantir l’une de ses dettes. Ex. Un salarié actionnaire d'une société qui achète un fonds de commerce donne ses actions en garantie du prêt nécessaire à l’achat… |
| Article L211-4 |
|
| Les dispositions du présent chapitre sont d'ordre public. | Et on ne rigole (déroge) pas avec l’ordre public ! Cela signifie que tout accord contraire serait nul (=considéré comme inexistant). |